מהו בית משותף ?

בית משותף, על פי חוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969, זה בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים.
בכל בית משותף יש רכוש משותף המורכב מהרכוש שלא שויך באופן בלעדי לבעליה של אחת הדירות. לשם ניהול הבית המשותף, רשאים בעלי הדירות לערוך תקנון ולבחור נציגות בת חבר אחד עד חמישה חברים. נציגות זאת מכונה בישראל בשם ועד בית.

על פי סעיף 61 בחוק המוזכר לעיל:
בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף.
סעיף 62 קובע שבעלי הדירות חופשיים לתת לתקנון את התוכן המתאים להם וסעיף 64 קובע שאם בעלי הדירות לא ניסחו תקנון משלהם, התקנון המחייב יהיה התקנון המופיע בתוספת של החוק. את התקנון צריך לרשום והוא יחייב גם את מי שהפך לבעל דירה בבית המשותף לאחר שהתקנון כבר חובר. אם התקנון לא נרשם, הוא מחייב רק את בעלי הדירות שחיברו אותו. בעלי הדירות יכולים לשנות את התקנון, אך דרוש לכך רוב של שני שלישים של בעלות על הרכוש המשותף. כדי להמחיש זאת, בעל דירה שגודלה כפול מדירת שכנו מחזיק בזכויות הצבעה כפולות משל שכנו.

סעיף 65 של החוק מחייב שכל בית משותף תהיה לו נציגות שתנהל את ענייני הבית המשותף ותפעל לפי תקנון הבית המשותף ואם אין תקנון, לפי התקנון המצוי בתוספת לחוק. נציגות הבית המשותף אמורה לשמש במורשה של בעלי הדירות בכל הנוגע לניהול והחזקת הבית המשותף, כולל התקשרות בחוזים והתדיינות משפטית בשם הבית המשותף.
האסיפה הכללית של בעלי הדירות היא המוסמכת לבחור את נציגות הבית המשותף.

מיתוך ויקיפדיה - האינצקלופדיה החופשית.

למידע נוסף - בדק בית בדק בית

ביקורת מבנים

ביקורת מבנים

מהו סקר ביקורת מבנים?
ביקורת מבנים היא סוג של חוות הדעת ההנדסית, המופקת אחרי שמהנדס מומחה בדק בקפידה את המבנה ששניתם. במהלך בדיקת דירה נבדקים כמה פרמטרים כדי לאתר ליקויי בנייה: התאמה של בנייה לתכנית ולשינויים שסוכמו עם קבלן הבנייה, מצב החשמל, מצב התריסים, איתור ליקויי בניה כמו: רטיבות, ריצוף לא תקין, סדקים, ביוב, טיח, דלתות וחלונות, ליקויים במדרגות, אינסטלציה ועוד.

דו"ח ביקורת מבנים בודק את מצב הנכס אל מול תקנות הבנייה הרשמיות בישראל:

הל"ת (התקנות למתקני תברואה).

תכניות אדריכליות שצורפו להסכם הרכישה.
תקנות תכנון ובנייה תש"ל (1970).
המפרט שצורף להסכם רכישת המבנה (עפ"י חוק מכר דירות).
המפרט הכללי לעבודות בניין בעריכת הוועדה הבין משרדית. מפרט זה משמש כאמת מידה ומיושם בחברות ציבוריות ופרטיות רבות.

מהם ההבדלים בין בדק בית לביקורת מבנים?
ביקורת מבנים היא מושג מקביל למושג בדק בית. בדק בית הוא סקר הנדסי של המבנה. המטרה של בדק הבית היא בעיקר לבדוק ולמצוא ליקויי בנייה. במידה ואכן נתגלו ליקויי בניה, הם יוצגו על ידי החברה המבצעת את בדק הבית בפני קונה הדירה הפוטנציאלי. בדק בית מקצועי יציג באופן מקיף תמונה הנדסית ראלית ומקצועית של הנכס, כאשר הממצאים מפורטים בדו"ח הנדסי או חוות דעת.

כדי להבחין בין "בדק בית" ל"ביקורת מבנים" נגדיר את המושג "בדק בית" כבדיקה של מבנים למגורים. בניגוד לכך, נשתמש במושג "ביקורת מבנים" לתיאור בדיקות המתבצעות רק במבנים ציבוריים, תעשייתיים או משרדיים – לא במקומות מגורים פרטיים.

סקר ביקורת מבנים כולל את השלבים הבאים:

בדיקת מצב צנרת המים והביוב.

המלצות והוראות לתיקון ליקויי בניה.
עריכת בדיקה כוללת לכל חלקי המבנה - הבדיקה מקיפה את כל חלקי הבניין, כולל חלקי השלד והיסודות.
צילום ליקויי הבנייה השונים שאותרו במהלך ביקורת המבנים.

בדיקת התאמת כמויות החומרים וטיבם ביחס למפרט המובטח.
איתור ליקויי מבנה של רטיבות ואיטום.
הפניה לתקנים ולמידע רלוונטי לגבי כל ליקויי הבנייה שאותרו, וכן תמחור סעיפי התיקון.
איתור ליקויי מבנה בריצוף, קרמיקה, מוזאיקה, טיח, צבע, חיפוי הקירות, בידוד ועוד.
בדיקת התכניות.

מה עושים עם לאחר הפקת דוח ביקורת מבנים?
אחריותו של הקבלן על פי החוק חולפת עם הזמן, בעוד ליקויי בניה אינם חולפים אלא רק מחמירים ככל שהזמן חולף.
עם קבלת דו"ח ביקורת המבנים שנערך עבור הנכס מתחיל משא ומתן בין רוכשי הדירה לבין חברות הקבלנים, האחראים על בניית המבנה, ולכן באחריותם גם מתן פתרונות לכל ליקויי הבנייה שאותרו.
המחוקק פועל רבות בנושא שיפור טיב הביצוע של הקבלנים, במטרה לצמצם כמויות ליקויי בנייה. במסגרת חוק המכר (דירות), התשל"ג 1973, נקבעו תחומי אחריות רחבים וארוכי טווח (אפילו עד 10 שנים) לרכיבים השונים שבנכסים. זאת מתוך כוונה ורצון שקבלנים לא יחסכו בטיב הביצוע ובאיכות התכנון והבנייה, ויאפשרו לכם ליהנות מהנכס שלכם בהתאם לסכום הרב ששילמתם עבורו.

מסיבות שונות, ברוב המבנים והדירות קיימות סטיות בתקן וקשה להגיע לבנייה מושלמת. על כן חשוב כל כך להיעזר בעין מקצועית, לבצע ביקורת מבנים ולהצטייד בדו"ח בדק בית לאיתור ליקויי בנייה.
במידה ואין התייחסות מצד הקבלן לתוצאות סקר ביקורת מבנים או שההתייחסות אינה הולמת, השלב הבא הוא ייעוץ משפטי. מכאן והלאה יש לפעול לפי הנחיות עורכי הדין ולהמתין לפעולת מערכת המשפט. זהו הליך ארוך ומייגע, אך אם אין כל דרך אחרת לקבל פיצוי מהקבלן עבור ליקויי בנייה או תיקונם על ידו – הרי שבפניכם, הרוכשים, לא עומדת ברירה אחרת.

בדיקת דירה

לעיתים קרובות מי שעומד לקנות דירה אין לו את הידע והניסיון הדרוש כדי לבצע בדיקת דירה בעצמו. ולכן, רצוי להסתייע בחרה הנדסית מקצועית שתבצע את בדיקת בדירה. שרותי בדיקת דירה מתאימים לכל מי שמתעתד לקנות דירה, בין אם זו דירה חדשה ובין עם זו דירה יד שנייה. חברה זו תערוך עבורכם בדיקת דירה יסודית ותגיש לכם דו"ח בדק בית . דו"ח זה מכיל את כל הממצאים הקשורים בליקויים הקיימים בדירה. דו"ח בדק בית מחברה הנדסית יעזור באופן משמעותי לרוכש הדירה מקבלן.

דו"ח בדק בית מהווה את אחד היסודות החשובים ביותר למשא ומתן לגבי אופן ביצוע התיקונים וקבלת פיצויים כספיים בגין ליקויי בניה מהקבלן.

לפעמים, בעקבות תוצאות דוח בדק בית מתגלות בעיות מול הקבלן ואפילו מגיעים לדיון בבתי המשפט. ולכן חשוב ביותר שמי שמבצע בדיקת דירה יהיה מקצועי ביותר בתחום ביקורת מבנים. רק בדרך זו ניתן להעביר חוות דעת על בידקת דירה בצורה מקצועית ומוסמכת בזמן חקירתו כעד מומחה בבית משפט.

דו"ח בדק בית מסייע לרוכש דירה מיד שנייה להפעיל שיקול דעת רחב יותר בנוגע לשיפוצים ותיקונים שיהיה על הרוכש לבצע בדירתו. מספר ליקויי הבניה שנמצאו בנכס ישפיעו באופן ניכר על מחיר הדירה. בנוסף לכך דו"ח בדיקת דירה מציג לרוכשים את המאפיינים ההנדסיים של הדירה, שרובם אינם גלויים לרוכש הדירה אך מתגלים במהירות בידי בוחן מקצועי. חשוב להיעזר במומחה אמיתי במקרה של בדיקת דירה, דו"ח בדיק דירה הינו מסמך חשוב ובאמצעותו ניתן להכשיל עיסקה או לעודד רכישה של דירה בעייתית המחייב השקעה של כספים רבים לצורך שיקומו

בדק בית - תמ"א 38

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) לאפשר חיזוק מבנים שאינם עומדים בדרישות התקן לעמידות מבנים ברעידת אדמה. התוכנית מאפשרת לקבל היתרי בנייה לחיזוק מבנים וגם לתוספות בנייה כדי ליצור תמריץ לחיזוק. התוכנית הוכנה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, על ידי צוות גדול של מתכננים ויועצים. התוכנית אושרה על ידי ממשלת ישראל, ב-14 באפריל 2005.

התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, ת"י 413, נכנס לתוקף בשנת 1975. מרבית המבנים שנבנו בישראל עד שנה זו אינם עומדים בדרישות התקן לפי ההערכות. עלות חיזוק המבנים והתאמתם לתקן גבוהה יחסית. מטרתה של תמ"א 38 היא לאפשר קבלת היתר בנייה לחיזוק מבנה ללא צורך בהכנת תכנית מפורטת, ובכך לעודד בעלי בתים לערוך בדק בית ולחזק את המבנים שבבעלותם. התמריץ העיקרי לבעלי הבתים הנובע מהתוכנית הוא הענקת זכויות בנייה (לצורך מימון החיזוק).
באזורים שבהם ערך הקרקע גבוה יצרה תמ"א 38 גל של יוזמות, כך שבעלי דירות ובתים מקבלים הצעות רבות לחיזוק מבנים במסגרת תוכנית המתאר. עם זאת, עד לינואר 2008 חוזקו רק מבנים בודדים במסגרת זאת, וזאת, בין היתר, עקב קשיים ביישום תוכנית המתאר, בעיקר בשלושת המישורים הבאים:


התמריץ הכלכלי שמעניקה תוכנית המתאר לא תמיד מספיק כדי לממן את החיזוק. זאת כיוון שהתוכנית מעניקה זכויות בנייה בפריסה כלל-ארצית, מתוך כוונה לשלב בין התמריץ (כלומר הענקת זכויות הבנייה לבעלי הבתים), לבין השאיפה להימנע מפגיעה ברקמות עירוניות בנויות. כיוון שכך זכויות הבנייה ניתנו למעשה במשורה. הענקת הזכויות ברמה של תוכנית מתאר ארצית, בהיקף גדול יותר, ללא ביצוע בחינה מקומית של נושאים שונים כגון מצב התשתיות, מבני ציבור, חניה, צפיפות אוכלוסין וכד', עלולה לגרום לבעיות אורבניות חמורות. בהתבסס על תפיסה זו, מאפשרת תוכנית המתאר (סעיף 23) הכנת תכניות מפורטות לחיזוק מבנים ליישוב או לחלק ממנו כדי להתאים את הוראות התוכנית לתנאים הייחודיים של הישוב.

הליכי הרישוי בהתאם לדרישות התוכנית ארוכים יחסית. זאת כיוון שנדרשת בחינה של הוועדה המקומית כדי לוודא שתוספות הבנייה מתאימות לתנאים המקומיים וכדי לוודא שפתרון החיזוק שהוצע אכן מבטיח את עמידותו בדרישות התקן.

הקושי במתן ביטחונות לבנק כתנאי למימון פרויקט. מאחר שמדובר בזכויות בנייה ולא בזכויות על הקרקע עצמה, מתקשים היזמים לתת ביטחונות אחרים לשעבוד. הפתרון שנמצא לבעיה זו ואשר מיושם כיום בחלק מהמקרים, קובע יצירת יחידת רישום חדשה בדרך של תיקון צו בית משותף, שלאחריו תיווצר תת-חלקה חדשה, אשר יכולה לשמש כבטוחה לטובת הבנק.

למרות כל הקשיים, יש לזכור כי האחריות לחיזוק מבני מגורים מוטלת בסופו של דבר על הדיירים או על בעלי הזכויות במבנים, והם גם הנפגעים העיקריים במקרה של רעידת אדמה.
לאחרונה דווח על פרויקטים במסגרת תמ"א 38 שיצאו לדרך בשני מבנים, האחד בבת ים, והאחר בראשון לציון, וכן מתוכננים פרויקטים נוספים בהרצליה, ברעננה, בתל אביב, בירושלים ועוד.

מיתוך האינציקלופדיה החופשית - ויקיפדיה

למידע נוסף - ביקורת מבנים

בדק בית - טיפים

עבור האדם הממוצע, רכישת דירה (חדשה או ישנה) היא לרוב ההוצאה הכספית הגדולה ביותר שהוא מבצע במהלך חייו. רובנו בודקים היטב את הבגד בחנות לפני הרכישה, את המכונית, הריהוט וכיו"ב. קל וחומר שרגע לפני שאנו עומדים לבצע את הרכישה הגדולה של חיינו עלינו לבדוק היטב את "הסחורה". הבדיקה הראשונית לפני רכישת בית או דירה תתבצע ע"י הקונה, ורק לאחר מכן מומלץ להתקשר עם חברת בדק בית הנדסית לאיתור ליקויי בנייה.

רשימת התחומים שיש לבדוק לקראת רכישת בית או דירה:

בדיקת צנרת – מדובר בפעולה חשובה מאוד בעת בדיקת דירה ישנה. הצנרת אמנם חבויה ואינה נראית לעין, אך ניתן ללמוד על מצבה על פי לחץ יציאת המים מהברזים. צנרת רקובה וסתומה תגרום ללחץ מים נמוך. כמו כן, כדאי לטעום את המים – על פי טעמם ניתן להבין אם קיימת בהם חלודה ובאיזו מידה. בדיקה זו משמעותית ביותר, שכן אלו המים עמם נתקלח, ומהם נשתה ונבשל.

בדיקת מצב הקירות - בבדיקת דירה חזותית ניתן לאתר סדקים, רטיבויות, עובש, ירוקת או התנפחויות טיח. תופעות אלו מעידות על בעיות נזילות ורטיבות במבנה. נקישה קלה על הקיר יכולה ללמד על מצב החומר ממנו הוא עשוי. קיר רך מעיד על איכות ירודה. כדאי לחפש אזורים בהם הטיח נראה לא הומוגני או מחודש. דבר זה יכול להעיד על שיפוץ קודם. בכל מקרה, כשמגלים במהלך בדיקת דירה חוסר אחידות של הטיח, חשוב לברר מה גרם לכך.

בדיקת דלתות וחלונות - יש לבדוק היטב את מצב המשקופים של החלונות והדלתות, ולחפש סימני נזילות, סדקים או נזק כלשהו באזורים רגישים אלו. בהרבה דירות ישנות ישנן נזילות מים מאזורים אלו. כמו כן, יש לבדוק את מצב התריסים. התריסים בארצנו סובלים מבלאי גדול בשל עוצמת השמש. צריך לבדוק אם התריסים נפתחים ונסגרים בצורה קלה, אם הפלסטיק מתפורר וכו'.

בדיקת חשמל - בדיקת חשמל של דירה או בית לפני רכישה היא בדיקה פשוטה וחשובה! יש לבדוק אם מתגי החשמל עובדים, ואם יש חשמל בשקעים (באמצעות "טסטר" בלבד!). במידת הצורך ניתן להיעזר בשירותי חשמלאי מוסמך.

בדיקת ריצוף קיר ורצפה - בדירה ישנה קיימת סכנה שאחיזת אריחי הקרמיקה התרופפה. נקישה על האריחים יכולה לחשוף אריחים רופפים שאינם מודבקים כראוי. מצב הרובה (המילוי בין מרווחי האריחים) יכול אף הוא ללמד על מצב הריצוף. במהלך בדיקת דירה אפשר לבדוק בקלות את מצב הרצפה בצורה דומה, וכן ניתן לראות אם קיימות מרצפות ששקעו.

בדיקה חזותית של הבית / הדירה מבחוץ ומבפנים - ניתן ללמוד לא מעט על מצב הדירה כבר מהמראה החיצוני של המבנה. יש לשים לב למצב הטיח, המרצפות, הצבע והגג. מצבם של אלו יכול לרמז על איכות החומר שממנו עשוי הבניין, גילו, אם ומתי נעשה בו שיפוץ וכו'.

למידע נוסף - ביקורת מבנים

רטיבות

סובלים מרטיבות במבנה? לא נעים

אחד מליקויי בניה חמורים ולא נעימים אשר פוגעים באיכות החיים היום יומית של דיירים במבנה הינה פגיעה בתנאי הנוחות התרמית בתוך המבנה, אשר גוררת הופעת רטיבות ועיבוי (קונדנסציה).

הקריטריונים לקביעת תנאי הנוחות במבנה הם:

טמפרטורת אוויר.
לחות יחסית.
קרינת מעטפת המבנה.
חום מפעילות של בני אדם וסביבתם.

הקריטריונים לקביעת תנאי הנוחות במבנה הם:

טמפרטורת פנים המינימאלית בחורף 18 מעלות.
טמפרטורת פנים המקסימאלית בקיץ 28 מעלות.
הפרש טמפרטורות במשטחים פנימיים של קירות המעטפת ובאוויר הפנים 3 מעלות.

רטיבות ועיבוי הם פונקציה של:

הלחות היחסית של אוויר פנים.
הטמפרטורה של אוויר פנים.
טמפרטורת משטחי הפנים של מעטפת המבנה.

כיצד נוצרים רטיבות ועיבוי במבנים?

אוויר פנים רווי באדי מים בא במגע עם משטחים פנימיים של המעטפת החיצונית של המבנה. דבר זה גורם להתקררותו, ולעיבוי חלק מאדי המים, אשר הופכים לטיפות זעירות על פני הציפוי הפנימי. במידה והציפוי הפנימי יכול לספוג את המים לתוכו אין תופעת עיבוי הנראית לעין.

למה גורמת רטיבות?

כאשר הציפוי הפנימי של המבנה אינו יכול לספוג את המים, הטיפות יוצרות רטיבות, וגורמות לגידול פטריות ועובש, להתרופפות ציפויים, פוגעות בשלמות חומרי המעטפת ובפוגמות בכושר הבידוד התרמי שלהם.

טיפים להפחתת רטיבות ועיבוי:

הגבירו את האוורור.
צמצמו מקורות לחות פנימיים.
מינעו נזילות.
השתדלו לא לחמם באמצעות תנורים בעלי להבה פתוחה.
הגדילו את ההתנגדות התרמית של מעטפת המבנה.

למידע נוסף - בדק בית

בדק בית - שאלות ותשובות

בדק בית וביקורת מבנים הם מושגים מקבילים. לשם הנוחות נגדיר את המושג "בדק בית" כבדיקה של מבנים למגורים, ובמונח "ביקורת מבנים" נשתמש לשם בדיקות המתבצעות במבנים ציבוריים, תעשייתיים, משרדיים וכד'.

למה צריך בדק בית ?
בדק בית (נקרא גם ביקורת מבנים) לבתים ודירות יד שנייה הוא שלב חשוב ביותר לפני רכישת הנכס. בדרך כלל רוכשים רגילים אינם בעלי הידע והניסיון הנדרשים לאבחון מצבו הפיזי של המבנה.

מה מגלה בדק בית ?
ליקויי בניה במבנה. מצבו הפיזי של המבנה.

מה נותן בדק בית לרוכש ?
מודעות טובה יותר על מצבו הפיזי של המבנה להערכה טובה יותר של שווי הנכס. פתרונות לתיקון ליקויי בניה במבנה. פתרונות למניעת ליקויי הבניה שניתן לחזותם.

מי יכול לבצע בדק בית ?
רצוי שבדק בית להתבצע ע"י מהנדס בניין מומחה, בעל ניסיון רב הן בתכנון והן בביצוע. כמובן שחשיבות הביצוע של בדק בית עולה ככל שהמבנה ישן יותר. מכיוון שבדק בית לפני רכישה אינו תהליך פולשני, אלא וויזואלי בעיקרו, רצוי שמהנדס הבניין המבצע את הביקורת יכיר היטב את שיטת הבניה בסוג הספציפי של המבנה הנבדק (כגון בניה קונבנציונאלית, טרומית,שיטת בראנוביץ,מבנה עץ,פלדה וכו' ורצוי שביצע בעצמו עבודות כאלה). וזאת על מנת לאתר את הגורמים הפוגעים בתפקודו של המבנה וב"אורך החיים האפקטיבי " שלו. בישראל לרוב סוגי הבניינים למגורים נדרש "אורך חיים אפקטיבי'' של 50 שנה לפחות לשלד המבנה.