בדק בית

לאחר שביצעתם בכוחות עצמכם בדיקת בית שאתם מתכננים לרכוש, מגיע השלב הבא - הזמנת חברה הנדסית לאיתור ליקויי בניה. חברה זו תערוך עבורכם בדיקת דירה יסודית ותגיש לכם דו"ח בדק בית. דו"ח זה מכיל את כל הממצאים הקשורים בליקויים הקיימים בדירה.
שירותי בדק בית מיועדים לכל רוכשי הדירות - חדשות ו"יד שנייה" גם יחד. אלו וגם אלו צריכים לבצע בדיקת דירה (או בית) יסודית ע"י מומחה לאיתור ליקויי בניה וליקויי מבנים.

בדק בית

בדק בית הינו הפעולה הכי החשובה לפניי קניית הדירה. הקונה הממוצע איננו בעל ידע וניסיון הדרושים לאיתור ליקויי בניה
ולכן מומלץ להעזר בשרותי חברה הנדסת לאיתור ליקויי בנייה.
דו"ח בדק בית הוא סקר הנדסי של הדירה הנבדק על ידי מהנדסה בניין מומחה.
לצורך הכנת דו"ח בדק בית דרוש ניסיון נרחב בביצוע ביקורת מבנים וכן ידע רב של כל המאפיינים החיוניים בתחום הבניה כמו: תקני ישראל, מפרטים, תקנות תכנון ובנייה, מפרט כללי והוראות למתקני תברואה.
דוח בדק בית מציג באופן מפורט את הליקויים השונים שנמצאו בדירה כגון: רטיבות, נזילות, סדקים וכן המלצות לתיקון ממצעים אלו.

היתר בנייה, ליקויי בניה

היתר בנייה הוא האישור החוקי הניתן מטעם הועדה המקומית לתכנון ובנייה. היתר בנייה ניתן על פי רוב לתקופה של שנה מיום הוצאתו וממנו ניתן ללמוד על היקף זכויות הבנייה למבנה הספציפי. היתר הבנייה הפורמלי מבוסס על תשריט להיתר המכונה "גרמושקה" התשריט כולל את תרשים החלקה או המגרש נשוא ההיתר, תרשים סביבה, טבלת שטחים (עיקריים ושטחי שרות) ותשריט של התוספת, השינוי או ההריסה נשוא ההיתר בחתך קומתי.

עניינים נוספים וחשובים הנלמדים מתשריט ההיתר: שם מגיש הבקשה, שם האדריכל, שם המהנדס, שמות בעלי הזכויות בנכס, תוכניות בנין עיר החלות על הנכס נשוא היתר (אך אין סקירה מלאה של כל התוכניות החלות על הנכס), מידע על הקלות שאושרו במסגרת ההיתר, מאזן מקומות החניה וכיוצא בזה.

היתר בנייה ו ליקויי בנייה
הקמת בניין חדש או הריסתו של בניין. כל תוספת או שינוי חיצוני לבניין קיים לדוגמה חניה מקורה, הקמת גדר, הקמת פרגולה, סככה, תוספת בנייה. שינוים פנימים שפוגעים בקונסטרוקציה של הבניין או בצנרת המשותפת. התווית דרך, סלילה או סגירה של דרך, חפירות, הנחת תשתיות. כל שימוש חורג. כל מבנה זמני מכולות, מבנים ניידים, שלטים וכו'. כל מבנה כפי שמוגדר בחוק בהגדרה רחבה וכוללת גם מבנים פעוטים כגון שובך יונים, עמודי חשמל, תמרורים וכו'.


היתר בנייה ובדיקת בית
הוכחת בעלות על הקרקע של מבקש ההיתר. בבית משותף או קרקע משותפת יש להחתים את כל בעלי הזכויות בקרקע. חוק המקרקעין קובע כי יוחתמו 75% מהבעלים, או הבעלים של שני שליש מהרכוש המשותף. תוספת בנייה של ממ"ד מחייבת השגת רוב של 60% בלבד. עם זאת, חוק התכנון והבנייה מאפשר הפעלת תקנה 2א' אשר מהותה מתן אפשרות להגיש תכניות גם במידה ולא הושג הרוב הדרוש. במקרה זה ישלחו מכתבים רשומים לאלה שלא חתמו תוך מתן אפשרות להתנגד. תקנה זו באה למנוע מצב בו התנגדות משיקולים פסולים תמנע מאדם להרחיב את ביתו. במקרה של הקמת מבנה יש צורך בהגשת מפה טופוגרפית של אתר הבנייה- מפה מעודכנת שנערכה על ידי מודד מוסמך עד חצי שנה לפני מועד הבקשה להיתר. הגשת תוכנית הגשה לועדה המקומית לתכנון ובנייה, שמפרטת את תוכנית הבניין או תוספת הבנייה על גבי תשריט. על גבי התוכנית צריכה להיות מצורפת חתימתם של המהנדס האדריכל והשכנים. במקרה שדרושה הקלה יש לבצע פרסום בשלושה עיתונים שניים מהם בתפוצה ארצית בעיתון נפוץ ומקומון שמופץ אחת לשבוע לפחות. בישוב ערבי או באזור שמתגוררים בו דוברי השפה הערבית ההודעה תפורסם בנוסף גם בעיתון בשפה הערבית. כמו כן, המבקש הקלה ישלח בדואר רשום את נוסח ההקלה לכל המגרשים הגובלים, ועליו להציב שלט בולט בחזית הקרקע או הבניין. הועדה המקומית לתכנון ובנייה תאפשר להגיש התנגדויות לכל מי שרואה עצמו נפגע מן התוכנית, את ההתנגדויות יש להגיש תוך 14 יום מהתאריך האחרון של הפרסום. ניתן לערער תוך 30 יום בפני ועדת ערר על החלטת הוועדה המקומית.


מיתוך ויקיפדיה


מידע נוסף: ליקויי בניה, רטיבות

בדק בית: תפקידו של הקבלן

בדק בית: תפקידו של הקבלן

רצוי ש- בדק בית יתבצע רק באמצעות מהנדס בניין מומחה, בעל ניסיון רב הן בתכנון והן בביצוע. כמובן שחשיבות הביצוע של בדק בית עולה ככל שהמבנה ישן יותר.

קבלן בניין הוא בעל מקצוע האמון על עבודת הבנייה של מבנים, או על עבודות תשתית הקשורות לבנייה, של חלקי מבנים או נדבכים שונים בבנייה. הקבלן עשוי להיות החל מעצמאי המנהל מספר מצומצם של פועלים ועד חברת בנייה גדולה, העוסקת לעתים לא רק בבנייה אלא גם ביזמות ובשלבים נוספים של תהליך התכנון והבנייה.


בבנייה הפרטית, קבלן הבנייה נבחר על פי שיקוליו האישיים של יזם הבנייה, שעשויים להתבסס על המלצות, היכרות אישית, נסיון עבר טוב וכדומה. בבנייה הציבורית, כזו היזומה על ידי גופים ציבוריים כגון חברות ממשלתיות או רשויות מקומיות, תהליך בחירת הקבלן נעשה על פי חוק. במסגרת החוק, חובה על היזם לבחור בקבלן על ידי מכרז.


ככלל, אחריותו של הקבלן מוגדרת בחוזה העבודה בכל פרויקט שאותו הוא נשכר לבצע. בנוסף, מחויב הקבלן לתקני בנייה המוגדרים בחוק, בעיקר במסגרת תקנות התכנון והבנייה, וכן על מספר נושאים נוספים בהם מחויב הקבלן מטעם החוק - נושאים בהם משחרר הקבלן את היזם מאחריות. למשל, כל הטיפול בפועלי הבניין של הקבלן - שכרם, תנאי העסקתם, בטיחותם וניהולם - הוא באחריותו הבלעדית של הקבלן.

בנוסף, אחריותו של הקבלן אינה מסתיימת עם גמר עבודת הבנייה אלא נמשכת, בהתאם לחוזה ולחוקי המדינה, גם שנים נוספות לאחר סיום הבנייה. כך לדוגמה, אם התגלו ליקויי בנייה, מספר שנים לאחר סיומה או רק לאחר חורף קשה או רעידת אדמה, נושא הקבלן בחלק מן האחריות מ- ליקויי בניה. במקרים בהם הקבלן והיזם הם אותו הגוף, פועלים הדברים באופן מעט שונה.
אחריות זו משוקללת בשכר העבודה של קבלן הבנייה אך פוטרת באופן חלקי את יזם הבנייה ומתכנני הפרויקט מעבודה ניהולית ומאחריות מסוימת (כמובן שהאחריות לעולם לא נסמכת על הקבלן בלבד אלא גם על היזם ובעל הנכס ועל מתכנניו).


מידה נוסף: ביקורת מבנים

החלפת קישורים בדק בית

בניית בריכות שחייה ושילוב מערכות ספא ברמת גימור מושלמת, עם מיטב הטכנולוגיה בתחום, והתחייבות לתוצאות מרשימות ללא מתחרים ובמחירים הוגנים.

השכרת אופנועים - שירות מכירה והשכרה לקטנועים בכל הסוגים והגדלים הקיימים בשוק, שירות השכרת קטנועים בליסינג תפעולי עד 1200 סמ"ק, השכרת קטנועים חדשים עם 0 ק"מ וקטנועים משומשים שעברו שיפוץ.

הוצאה לפועל - במתן סיוע מקצועי ומיידי לחייבים הוצאה לפועל. הסרת עיקולים. עיכוב הליכים מהיר, ביטול עיכובי יציאה מהארץ. קבלת מעמד של חייב מוגבל באמצעים בתוך ימים. סיוע משפטי חשוב לחייבים, איחוד תיקים לחייבים. חקירת יכולת ועוד.

תוכנה להנהלת חשבונות
קופה רושמת
גירושין
בלונים
פוליש
ניקיון
בניית בריכות שחייה
מכירת אופנועים

מעליות

קלדנות ותימלול

ליקויי בנייה – זה יכול להרוס!

מה בין רכישת דירה, ליקויי בנייה ובדק בית?

ראשית, יש להבין - מה כוונת המושג ליקויי בנייה?
אתם עומדים בפני רכישת דירה חדשה מהקבלן. עשיתם כבר את כל הסידורים ודאגתם לגיוס התקציבים המתאימים. רגע לפני שאתם חותמים על חוזה הרכישה, זכרו - הצעד המשמעותי ביותר כרגע הוא לעיין במפרט המצורף לחוזה ולהבין את תוכנו לפני החתימה על החוזה.
ליקויי בניה מוגדרים בישראל עפ"י החוק כאי התאמה בין התכנון והחומרים הקבועים בחוזה ו/או "במפרט", ו/או בתקנים הנהוגים בישראל, ו/או בתקנות הבנייה המוסדרות בחוק, לבין הבנייה והביצוע בפועל .
"המפרט" הוא בעצם נספח לחוזה, עליו חותמים הרוכשים והקבלן, ובו מפורט המפרט הטכני של הדירה: כמות החלונות והדלתות, סוג הקרמיקה, השיש וכיו"ב. הקבלן מתחייב לספק לרוכשי הדירה את כל המצוין במפרט, ולכן חשוב מאוד לעיין בו ולהבין את תוכנו לפני החתימה על החוזה.

ליקויי בנייה – מהם הסוגים השכיחים?
ליקויי בנייה מתחלקים למספר קטגוריות, חלק מליקויי הבנייה משמעותי יותר וחלק פשוט יותר:
ליקויי בנייה סבירים – בקטגוריה זו נכללים פגמים אסתטיים, טיח לא מיושר, גימורי צבע לא מדויקים, נימים על הקירות וכיו"ב.
ליקויי בנייה הפוגמים באיכות החיים בדירה - קטגוריה זו כוללת: אינסטלציה פגומה, רטיבות, נזילות, סדקים בקירות וריצוף פגום. תיקון ליקויי בנייה אלו כרוך אף הוא בעלות גבוהה, ואין ספק שליקויי בנייה מסוג זה מורידים מערך הנכס.
ליקויי בנייה משמעותיים: בקטגוריה זו נכללים ליקויי בנייה ברמת השלד והקונסטרוקציות. מדובר בעיקר בסדקים עבים בקירות הבית או הדירה, חיפויי קירות נופלים, מדרגות שנעקרו או נסדקו, תזוזה/סטייה בקיר תומך, מעקות שנפגעו או שנבנו שלא לפי התקן ועוד. במקרה כזה של ליקויי בנייה כה חמורים, הפיצוי שהקבלן צריך להעניק לרוכש הוא גבוה והוצאות התיקון גבוהות עד כדי כך שעלות הנכס אינה משתלמת.

חתמתם על חוזה רכישת הדירה – ומה עכשיו?
לאחר החתימה על החוזה, הקבלן ממשיך בבניית הדירה עד להשלמת עבודות הבנייה. בשלב זה נכנס לתמונה נושא בדק הבית. בדק בית הוא סקר הנדסי של המבנה שרכשתם. הוא מבוצע ע"י חברות העוסקות באיתור ליקויי בנייה ו- ביקורת מבנים. מטרת בדק הבית היא לבדוק ולאתר ליקויי בנייה. במידה ונמצאו ליקויי בניה, הם יוצגו בפני רוכש הדירה ע"י החברה המבצעת את בדק הבית. בדק בית מקצועי יציג תמונה הנדסית אמיתית ומקצועית של הדירה, כאשר הממצאים מפורטים בדו"ח הנדסי או חוות דעת.
לצורך כך נדרש ניסיון רב ב- ביקורת מבנים וכן ידע יסודי ונרחב של כל מערך התקינה בענף הבנייה כגון: תקנות התכנון והבנייה, תקני ישראל, מפרטים, המפרט הכללי והוראות למתקני תברואה.
ישנם ליקויי בנייה הגלויים לעין כגון: סדקים, רטיבות, קירות עקומים, דלתות לא נסגרות וכיו"ב. אלו ליקויי בנייה אותם יכול לגלות כל אדם ממוצע, גם אם אינו מהנדס בנייה.

מעבר לליקויי הבנייה הנ"ל קיימים ליקויי בנייה נסתרים. לצורך איתור ליקויי בנייה אלו דרוש מהנדס בנייה המתמחה בליקויים ובחוקי הבנייה. אין להקל ראש בנושא ליקויי הבנייה וביקורת המבנה – קיימים ליקויי בנייה העלולים לעיתים לסכן חיים, כגון: הדבקות לא תקינות של שיש, שימוש בחומרים מסוכנים, בעיות צנרת, בנייה שאינה עומדת בתקני בטיחות ועוד.
מומחה הבנייה מטעם חברת בדק הבית, המוזמן לצורך בדיקת הדירה, יערוך השוואה בין הבנייה המוגמרת לבין המפרט והתקנים הישראליים, ויספק חוות דעת מקצועית מפורטת. חוות דעת זו, שהיא בעצם דו"ח בדק בית, תפרט את כל ליקויי הבנייה שאותרו. כמו כן, בדו"ח בדק הבית יציין מומחה ליקויי הבנייה את האפשרויות לתיקון ליקויי המבנה ועלות תיקונם. דו"ח בדק בית הוא מסמך קביל בבית משפט בעת הצורך.


ליקויי בנייה – אין קבלן מושלם!
ליקויי בניה שכיחים מאוד בישראל, בין אם מדובר בקבלן קטן ובין אם מדובר בחברת בנייה גדולה וידועה. אף קבלן אינו חסין מפני ליקויי בנייה. חשוב לטפל באיתור ליקויי הבנייה ע"י בדק בית מבעוד מועד. התעלמות וחוסר טיפול בעניין יגרמו בסופו של דבר לפגיעה באיכות החיים של רוכשי הדירה, ויגררו הוצאות כספיות לתיקון ליקויי הבנייה, שהיו אמורות לחול על הקבלן, ירידת ערך הנכס בעת מכירה עתידית, ובקיצור – כאב לב ועלויות מיותרות לרוכשי הנכס.
עלות הכנת דו"ח בדק בית ואיתור ליקויי בנייה הינה מזערית בהשוואה לעלות התיקונים והנזקים הקיימים ברוב הבתים והדירות שנבנו. כאמור, נדיר למצוא כיום דירה ללא ליקויי בנייה. מרבית ליקויי הבנייה נוצרים בשלבי הסיום של הבנייה כאשר הקבלן מנסה לסיים את עבודת הבנייה בחיפזון. כמו כן, קיימת תופעה שכיחה של קבלנים המנסים לחסוך בעלויות ומשתמשים בחומרים שאינם איכותיים או בתערובות לא מתאימות. מכאן קצרה הדרך לליקויי בנייה בדרגות חומרה שונות.
זכרו! רכישת נכס היא לרוב עסקה של פעם אחת בחיים. אל תסמכו על הידע ההנדסי שלכם. בחרו חברה הנדסית שתבצע בדק בית ותאתר את ליקויי הבנייה במידה ויש כאלו בנכס שרכשתם.
רכישה מוצלחת!

בדיקת דירה

לעיתים קרובות מי שעומד לקנות דירה אין לו את הידע והניסיון הדרוש כדי לבצע בדיקת דירה בעצמו. ולכן, רצוי להסתייע בחרה הנדסית מקצועית שתבצע את בדיקת בדירה. שרותי בדיקת דירה מתאימים לכל מי שמתעתד לקנות דירה, בין אם זו דירה חדשה ובין עם זו דירה יד שנייה. חברה זו תערוך עבורכם בדיקת דירה יסודית ותגיש לכם דו"ח בדק בית . דו"ח זה מכיל את כל הממצאים הקשורים בליקויים הקיימים בדירה. דו"ח בדק בית מחברה הנדסית יעזור באופן משמעותי לרוכש הדירה מקבלן.

דו"ח בדק בית מהווה את אחד היסודות החשובים ביותר למשא ומתן לגבי אופן ביצוע התיקונים וקבלת פיצויים כספיים בגין ליקויי בניה מהקבלן.

לפעמים, בעקבות תוצאות דוח בדק בית מתגלות בעיות מול הקבלן ואפילו מגיעים לדיון בבתי המשפט. ולכן חשוב ביותר שמי שמבצע בדיקת דירה יהיה מקצועי ביותר בתחום ביקורת מבנים. רק בדרך זו ניתן להעביר חוות דעת על בידקת דירה בצורה מקצועית ומוסמכת בזמן חקירתו כעד מומחה בבית משפט.

דו"ח בדק בית מסייע לרוכש דירה מיד שנייה להפעיל שיקול דעת רחב יותר בנוגע לשיפוצים ותיקונים שיהיה על הרוכש לבצע בדירתו. מספר ליקויי הבניה שנמצאו בנכס ישפיעו באופן ניכר על מחיר הדירה. בנוסף לכך דו"ח בדיקת דירה מציג לרוכשים את המאפיינים ההנדסיים של הדירה, שרובם אינם גלויים לרוכש הדירה אך מתגלים במהירות בידי בוחן מקצועי. חשוב להיעזר במומחה אמיתי במקרה של בדיקת דירה, דו"ח בדיק דירה הינו מסמך חשוב ובאמצעותו ניתן להכשיל עיסקה או לעודד רכישה של דירה בעייתית המחייב השקעה של כספים רבים לצורך שיקומו

בדק בית - שאלות ותשובות

בדק בית וביקורת מבנים הם מושגים מקבילים. לשם הנוחות נגדיר את המושג "בדק בית" כבדיקה של מבנים למגורים, ובמונח "ביקורת מבנים" נשתמש לשם בדיקות המתבצעות במבנים ציבוריים, תעשייתיים, משרדיים וכד'.

למה צריך בדק בית ?
בדק בית (נקרא גם ביקורת מבנים) לבתים ודירות יד שנייה הוא שלב חשוב ביותר לפני רכישת הנכס. בדרך כלל רוכשים רגילים אינם בעלי הידע והניסיון הנדרשים לאבחון מצבו הפיזי של המבנה.

מה מגלה בדק בית ?
ליקויי בניה במבנה. מצבו הפיזי של המבנה.

מה נותן בדק בית לרוכש ?
מודעות טובה יותר על מצבו הפיזי של המבנה להערכה טובה יותר של שווי הנכס. פתרונות לתיקון ליקויי בניה במבנה. פתרונות למניעת ליקויי הבניה שניתן לחזותם.

מי יכול לבצע בדק בית ?
רצוי שבדק בית להתבצע ע"י מהנדס בניין מומחה, בעל ניסיון רב הן בתכנון והן בביצוע. כמובן שחשיבות הביצוע של בדק בית עולה ככל שהמבנה ישן יותר. מכיוון שבדק בית לפני רכישה אינו תהליך פולשני, אלא וויזואלי בעיקרו, רצוי שמהנדס הבניין המבצע את הביקורת יכיר היטב את שיטת הבניה בסוג הספציפי של המבנה הנבדק (כגון בניה קונבנציונאלית, טרומית,שיטת בראנוביץ,מבנה עץ,פלדה וכו' ורצוי שביצע בעצמו עבודות כאלה). וזאת על מנת לאתר את הגורמים הפוגעים בתפקודו של המבנה וב"אורך החיים האפקטיבי " שלו. בישראל לרוב סוגי הבניינים למגורים נדרש "אורך חיים אפקטיבי'' של 50 שנה לפחות לשלד המבנה.